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【延边房产律师】协议离婚与购房合同效力的基本判断

Fri, 18 Sep 2026 14:52:50 +0800

一、协议离婚与购房合同效力的基本判断

协议离婚和购房合同是两个相对独立的行为。从法律角度讲，只要购房合同符合法律规定的生效要件，它就是有效的。生效要件一般包括合同双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益等。比如，张三和李四协议离婚，在离婚过程中张三签订了一份购房合同，只要张三有签订合同的能力，合同是他真实意愿的表达，且合同内容不违法，那么这份合同就具备生效的基础。

二、离婚协议对购房合同效力的影响

离婚协议主要是对夫妻双方婚姻关系解除、财产分割、子女抚养等问题的约定。一般情况下，离婚协议不会直接影响购房合同的效力。但如果离婚协议中涉及到购房资金的来源、房产归属等与购房合同相关的内容，就可能会产生影响。例如，离婚协议约定夫妻共同财产全部归一方所有，而另一方用这笔财产签订购房合同，这时候就需要看该约定是否合法有效，以及是否得到了双方的认可。

三、购房合同有效性的具体判断因素

判断购房合同是否有效，还需要考虑一些具体因素。一是合同的形式，购房合同一般需要采用书面形式，并且要符合相关的格式要求。二是合同的内容，合同中关于房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间等条款要明确清晰。比如，一份购房合同中对房屋面积、户型等描述模糊，就可能影响合同的效力。

四、保障购房合同有效性的方法

为了确保购房合同的有效性，在签订合同前要仔细审查合同条款，确保合同内容完整、合法。同时，要保留好相关的证据，如购房款的支付凭证、合同文本等。如果对合同的有效性存在疑问，可以咨询专业律师。比如，王五在协议离婚期间签订购房合同，他可以将合同拿给律师看，让律师帮忙审查合同是否存在问题。

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【延边房产律师】房产买卖合同到底要通过什么方式办理

Fri, 18 Sep 2026 14:51:21 +0800

一、协商拟定合同条款

买卖双方得先就房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间等重要事项进行协商。比如，买家和卖家商量好房子的总价是100万，付款方式为首付30万，剩余70万通过银行贷款支付，交房时间定在买家付清全部款项后的一个月内。协商一致后，就可以拟定合同条款了。合同条款要明确、具体，避免模糊不清的表述，以免日后产生纠纷。拟定合同可以自己起草，也可以找专业的律师帮忙。

二、签订书面合同

合同条款拟定好后，买卖双方要签订书面合同。签订合同时，双方要仔细阅读合同内容，确保合同条款符合自己的意愿。签字时，要确保是本人签字，并且要留存好合同原件。如果是通过中介进行交易，中介通常会提供合同范本，并协助双方签订合同。比如，小李通过中介买了一套房子，中介提供了详细的合同范本，小李和卖家在中介的指导下签订了合同，保障了交易的顺利进行。

三、办理合同备案

签订合同后，需要到当地的房地产管理部门办理合同备案手续。办理备案时，要提交相关材料，如合同原件、双方身份证明、房屋产权证书等。备案的目的是为了保障交易的合法性和安全性，防止一房多卖等情况的发生。一般来说，房地产管理部门会对提交的材料进行审核，审核通过后会进行备案登记。

四、缴纳相关税费

房产买卖涉及到一些税费，如契税、印花税等。买家和卖家要按照规定缴纳相应的税费。缴纳税费的地点一般是当地的税务部门。在缴纳税费时，要准备好相关材料，如合同、发票等。比如，小张买了一套房子，按照规定他需要缴纳契税，他准备好合同和相关发票后，到税务部门顺利缴纳了税费。

五、办理产权过户

最后一步就是办理产权过户手续。买卖双方要到房地产管理部门办理产权变更登记，将房屋的产权从卖家名下转移到买家名下。办理产权过户时，要提交相关材料，如合同、税费缴纳证明、双方身份证明等。房地产管理部门会对材料进行审核，审核通过后会颁发新的产权证书。

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【延边房产律师】购房合同约定交房面积多退少补怎样

Fri, 18 Sep 2026 14:49:53 +0800

一、“多退少补”约定的一般效力

在购房领域，“多退少补”的约定通常是有效的。根据《中华人民共和国民法典》，民事主体依法享有自愿订立合同的权利，只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就是合法有效的。一般情况下，开发商的房屋面积测算会有一定误差，“多退少补”能较好地平衡买卖双方因面积差异产生的利益关系。比如张女士购买了一套期房，合同约定房屋面积为100平方米，实际交房面积为102平方米，按照“多退少补”约定，张女士就需要按照合同约定的单价补足2平方米的房款。

二、法律对面积误差的规定

虽然“多退少补”约定有效，但法律也对面积误差的处理有相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照一定原则处理。面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。比如李先生购买的房子合同约定面积是90平方米，实际只有85平方米，面积误差比绝对值超过了3％，李先生就有权解除合同并要求返还已付款及利息。

三、“多退少补”无效的情形

如果开发商存在欺诈行为，比如故意隐瞒房屋真实面积，或者提供虚假的面积数据诱导购房者签订合同，这种“多退少补”约定可能会被认定无效。另外，如果该约定显失公平，比如开发商利用购房者的劣势地位，制定出极为不合理的面积误差条款，加重购房者的负担，损害购房者权益，购房者也可以请求撤销该约定。例如开发商在合同中约定不管面积误差多大都按高价补差价，就可能被认定显失公平。

四、解决面积误差问题的途径

如果购房者发现交房面积存在误差，首先可以和开发商协商解决，要求按照合同约定或法律规定进行处理。协商时，购房者要准备好购房合同、相关付款凭证等材料，明确表达自己的诉求。如果协商不成，购房者可以向房地产管理部门投诉，由相关部门进行调查和调解。此外，购房者还可以通过诉讼途径解决。诉讼时，需要准备起诉状、购房合同、面积测绘报告等证据材料，向有管辖权的法院提起诉讼。

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【延边房产律师】房屋买卖合同侵权的常见情形

Fri, 18 Sep 2026 14:47:11 +0800

一、房屋买卖合同侵权的常见情形

签房屋买卖合同，侵权情况还真不少。一种常见的是卖方隐瞒房屋真实情况，像房子有质量问题，或者存在抵押、查封等权利瑕疵。比如卖方没告诉买方房子屋顶有漏水问题，买方入住后才发现，这就侵犯了买方的知情权。还有就是合同条款设置不合理，一方利用自身优势地位，制定对另一方不利的条款，限制对方权利，加重对方义务。比如合同规定买方必须在极短时间内完成付款，否则就要承担高额违约金，而卖方却没有相应的约束。

二、判断是否侵权的依据

判断签房屋买卖合同是否侵权，得看合同是否符合法律规定和公序良俗。从法律层面，《民法典》规定了合同订立、履行等方面的规则。如果合同条款违反法律强制性规定，那就是无效的，很可能存在侵权。比如合同约定卖方可以随意变更房屋交付时间，这就违反了公平原则。另外，交易习惯和诚信原则也是判断依据。如果一方的行为违背了正常的交易习惯，或者不诚信，损害了对方利益，也可能构成侵权。

三、遭遇侵权的应对方法

要是发现签合同过程中遭遇侵权，首先要和对方协商。以平和的方式指出问题，要求对方改正。比如买方发现房屋有质量问题，和卖方协商维修或降低房价。协商不成，可以向相关部门投诉。如果是房地产开发商存在侵权行为，可以向当地房地产管理部门投诉。投诉时要准备好相关材料，如合同、聊天记录、房屋质量检测报告等。

四、通过诉讼维权的要点

如果协商和投诉都解决不了问题，就只能通过诉讼维权了。诉讼前要收集充分的证据，像合同原件、付款凭证、沟通记录等。向法院提起诉讼时，要写好起诉状，明确诉讼请求和事实理由。在诉讼过程中，要按照法院的要求参加庭审，如实陈述事实。比如买方起诉卖方隐瞒房屋抵押情况，要求解除合同并赔偿损失，就要在庭审中提供证据证明卖方的隐瞒行为和自己的损失。

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【延边刑事律师】延长拘留期限的可能

Fri, 18 Sep 2026 14:45:12 +0800

一、延长拘留期限的可能

刑事拘留的期限并非一成不变，公安机关对被拘留的人，认为需要逮捕的，一般会在拘留后的三日以内，提请人民检察院审查批准。在特殊情况下，提请审查批准的时间可以延长一日至四日。对于流窜作案、多次作案、结伙作案的重大嫌疑分子，提请审查批准的时间可以延长至三十日。比如，一个犯罪嫌疑人涉及多起盗窃案件，属于多次作案，公安机关为了更全面地收集证据，就可能延长对其的拘留期限。所以，刑拘15天后仍未释放，有可能是因为案件符合延长拘留期限的条件。

二、提请逮捕的流程

公安机关认为被拘留的人需要逮捕的，会向人民检察院提请审查批准。人民检察院应当自接到公安机关提请批准逮捕书后的七日以内，作出批准逮捕或者不批准逮捕的决定。如果人民检察院批准逮捕，犯罪嫌疑人就会继续被羁押。例如，警方在侦查一起诈骗案件时，掌握了一定的证据证明犯罪嫌疑人实施了诈骗行为，于是向检察院提请逮捕。检察院经过审查，认为证据充分，符合逮捕条件，就会批准逮捕。

三、证据收集未完成

刑事案件的侦查需要收集充分的证据，以确保对犯罪嫌疑人的指控能够成立。如果在15天内，公安机关还没有收集到足够的证据，为了进一步侦查，就可能继续拘留犯罪嫌疑人。比如在一些复杂的经济犯罪案件中，涉及大量的账目和数据，需要花费时间去调查和核实，15天的时间可能远远不够完成证据收集工作。

四、案件复杂需进一步侦查

有些案件本身非常复杂，涉及多个犯罪嫌疑人、多个犯罪事实，或者存在一些难以查明的情节。在这种情况下，公安机关需要更多的时间来理清案件的全貌。例如，一起涉及黑恶势力的犯罪案件，可能存在多个犯罪团伙相互勾结，作案手段隐蔽，需要深入调查才能搞清楚整个犯罪链条。所以，刑拘15天后仍未释放，可能是因为案件复杂，侦查工作还在进行中。

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【延边刑事律师】盗窃写了谅解书还要拘留吗

Fri, 18 Sep 2026 14:40:41 +0800

一、谅解书的作用和性质

谅解书是被害人对犯罪嫌疑人表示谅解的书面文件。它反映了被害人的态度，在一定程度上体现了犯罪行为的社会危害性有所降低。从法律角度看，谅解书是一种酌定从轻处罚的情节，但并不是免除处罚的依据。比如，小李偷了小张的手机，事后小李主动归还手机并诚恳道歉，小张出于心软写了谅解书。这只能说明小张原谅了小李的行为，但不代表小李就不会受到法律制裁。

二、影响是否拘留的因素

是否拘留要综合多方面因素考虑。首先是盗窃的金额，如果盗窃金额较小，情节较轻，有了谅解书后，公安机关可能会认为没有拘留的必要。但要是盗窃金额较大，达到了立案标准，即使有谅解书，也可能会被拘留。其次是犯罪嫌疑人的过往情况，若之前有盗窃等违法犯罪记录，再次盗窃，即便有谅解书，被拘留的可能性也比较大。举例来说，小王第一次盗窃了价值500元的物品，取得了被害人谅解，可能不会被拘留；但小赵多次盗窃，这次盗窃了价值2000元的物品，即便有谅解书，也很可能会被拘留。

三、公安机关的处理流程

公安机关在接到盗窃报案后，会进行调查取证。他们会收集相关证据，确定盗窃的事实和情节。如果有谅解书，公安机关会将其作为一个参考因素。在决定是否拘留时，会根据案件的具体情况，按照法律规定进行判断。一般来说，会先对犯罪嫌疑人进行传唤询问，了解情况。如果认为有必要拘留，会向检察院申请批准。例如，公安机关在调查一起盗窃案时，发现犯罪嫌疑人盗窃金额较大，但取得了被害人谅解，他们会综合考虑各方面因素，然后决定是否采取拘留措施。

四、后续可能的处理结果

如果犯罪嫌疑人被拘留，后续可能会面临不同的处理结果。对于情节较轻的，可能会被取保候审，在取保候审期间遵守规定，等待进一步的处理。如果案件情节严重，可能会被移送检察院审查起诉，最终由法院进行判决。要是犯罪嫌疑人没有被拘留，公安机关也可能会对其进行批评教育、罚款等处理。比如，小孙盗窃后取得谅解书未被拘留，但被公安机关处以罚款，并进行了批评教育。

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【延边刑事律师】拿到逮捕证之后到底该怎么处理

Fri, 18 Sep 2026 14:39:18 +0800

一、了解寻衅滋事的法律后果

寻衅滋事是一种破坏社会秩序的行为，根据《中华人民共和国刑法》规定，有寻衅滋事行为，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。纠集他人多次实施寻衅滋事行为，严重破坏社会秩序的，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。比如张三在公共场所随意殴打他人，导致他人受伤，这就可能构成寻衅滋事罪。了解这些法律后果，能让当事人和家属对事情的严重性有个清晰的认识。

二、及时委托律师

一旦收到逮捕证，委托律师是非常关键的一步。律师可以为当事人提供专业的法律帮助，了解案件情况，为当事人进行辩护。律师会去会见当事人，了解事情的来龙去脉，收集对当事人有利的证据。例如，律师可以向当事人了解是否存在正当防卫等情节。同时，律师还可以与办案机关沟通，提出对当事人有利的意见。

三、积极配合调查

当事人要积极配合司法机关的调查，如实陈述事情经过。配合调查不仅是当事人的义务，也有助于司法机关查明真相。如果当事人隐瞒事实或者提供虚假信息，可能会加重处罚。比如李四在寻衅滋事案件中，如实向警方交代了自己的行为，并且积极赔偿受害人的损失，这在量刑时可能会得到从轻处理。

四、争取和解与赔偿

如果寻衅滋事行为造成了他人的人身伤害或者财产损失，当事人可以积极与受害人进行和解，并进行赔偿。这样可以取得受害人的谅解，在量刑时也会有一定的帮助。例如王五在寻衅滋事案件中，主动向受害人赔礼道歉，并赔偿了受害人的经济损失，受害人出具了谅解书，法院在量刑时对王五从轻处罚。

五、做好庭审准备

如果案件进入到庭审阶段，当事人和律师要做好充分的准备。律师会根据案件情况制定辩护策略，为当事人进行辩护。当事人要遵守法庭纪律，如实回答问题。在庭审过程中，双方会进行举证、质证等环节，当事人和律师要充分维护自己的权益。

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【延边律师】天降玻璃砸坏车辆，保险公司理赔后起诉楼上住户获支持

Thu, 17 Sep 2026 16:22:15 +0800

案例：

天降玻璃砸坏车辆

维修费用谁来承担

今年年初，市民周某像往常一样将自己的私家车停放在家附近街边的公共停车位上。等他办完事情返回取车时，眼前的景象让人心疼不已：车辆前挡风玻璃呈蛛网状碎裂，左前大灯外壳破损，车身多处被坠落的玻璃划出道道深浅不一的划痕。

周某当即报警，辖区民警赶到现场后逐层排查楼上住户，很快就查明了事故原因：该楼住户唐某推动自家玻璃窗时，不料玻璃意外松脱，从高空坠落，刚好砸中了停在楼下周某的车。

事发后，周某第一时间联系了承保车辆商业险的保险公司，经专业定损，本次事故造成的车辆维修费用共计2万余元。由于周某和唐某多次协商赔偿事宜始终无法达成一致意见，保险公司按照保险合同约定，先行向周某全额赔付了2万余元维修款，随后依法向潼南区法院提起诉讼，向直接侵权人唐某追偿该笔损失。

判决：

保险公司先行理赔

取得了代位求偿权

潼南区法院审理后认为，依据保险法的相关规定，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，有权在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。本案中，唐某在推动玻璃窗时操作不慎导致玻璃坠落，是造成周某车辆受损的直接原因，唐某作为玻璃的使用人、管理人，理应承担侵权责任。保险公司在按约履行保险赔付义务后，依法取得代位求偿权，有权向唐某主张对应赔偿款，因此对保险公司的诉讼请求，法院依法予以支持。

法官说法：

高空坠物伤人损物

实行过错推定原则

办案法官在判后答疑时表示，根据民法典的相关规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。高空坠物侵权适用过错推定原则，被侵权人只需证明损害结果是高空坠物导致，即完成初步举证责任，坠物的所有人、管理人或使用人如果无法举证证明自己没有过错，就必须承担相应侵权责任。这一规则既是为了充分保护普通公众的人身财产安全，也提醒所有建筑物的所有人、使用人，应当定期检查门窗、外悬设施、搁置物品的安全状况，及时排除隐患，这样既能守护公共安全，也可避免自身承担法律风险。

而本案涉及的保险代位求偿制度，本质上是为了不让侵权人因保险赔付“免责”——保险公司先行赔付车主损失，是履行保险合同义务，并不代表侵权人可以逃避自身的侵权责任，保险公司依法向侵权人追偿，既保障了车主的理赔效率，也实现了对侵权行为的民事追责，让“谁犯错、谁担责”的法律原则落到实处。

记者唐孝忠

来源：重庆法治报

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【延边律师】伪造大量外币、大肆购销假币两被告人分别犯伪造货币罪及出售、购买假币罪被判刑罚

Thu, 17 Sep 2026 16:21:10 +0800

近日，湖南省怀化市鹤城区人民法院审结一起涉假币刑事案，两名被告人均被判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币10万元，法院对违法所得依法予以追缴没收，涉案手机、验钞设备等作案工具依法予以收缴后上缴国库，扣押在案的作案工具及假币均依法予以没收。

法院经审理查明，2022年12月以来，被告人杨某生为牟取非法利益，自行制作外币底稿样本，委托他人（另案处理）非法印制美元、日元等多种境外货币，累计伪造各类假币2400张，折合人民币148万余元。杨某生将其中2000张假币（折合人民币14万余元）出售给杨某荣，从中非法获利2000元。案发后，公安机关在杨某生住所查获大量假美元以及验钞机、紫光灯等全套造假作案工具。

自2023年起，被告人杨某荣以转卖牟利为目的，多途径购进各类假外币及点钞机等工具，安排人员（另案处理）拍摄各类外币验钞视频，通过网络平台寻找买家，以低于市场外汇汇率的价格对外销售。在先后两次交易中，买家现场验钞识破假币并报警。公安机关在杨某荣住宅内查获美元、欧元、日元等各类假币2万余张。经查明，杨某荣购进的假外币折合人民币14万余元，对外出售假外币折合人民币467万余元，非法获利2万元。

法院审理后认为，被告人杨某生伪造境外货币并对外出售，涉案数额特别巨大，其行为构成伪造货币罪；被告人杨某荣伙同他人（另案处理），明知是伪造的货币仍予以收购并大肆对外出售，涉案数额特别巨大，其行为已构成出售、购买假币罪。二被告人的行为严重扰乱国家货币管理秩序和外汇管理秩序，社会危害性极大。鉴于二被告人在庭审中自愿认罪认罚，杨某生主动全额退缴违法所得，法院依法对二人酌情从轻处罚，遂作出前述判决。该判决现已生效。

伪造货币、买卖假币是国家刑法严厉打击的刑事犯罪。境内人民币与境外可流通外币同样受法律保护，伪造、倒卖外币同样会严重破坏国家金融安全与外汇管理秩序，极易给群众财产造成重大损失。任何妄图脱离劳动、依靠制售假币牟取暴利的行为，都必然受到法律严厉惩处。在此提醒广大群众，外币兑换必须通过银行等正规金融机构办理，坚决杜绝私下换汇交易，不要因贪图低价落入骗局。

来源：人民法院报

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【延边律师】公司注销两年，失效公章却出现在借条上法院：盖章无效，前妻无需担责

Thu, 17 Sep 2026 16:19:57 +0800

公司早已注销，公章也随之失效。时隔两年，一枚作废的公司公章却莫名出现在他人的借条上。债权人据此起诉借款人前妻，要求其共同承担还款责任。近日，汨罗市人民法院审结该起民间借贷纠纷案件，依法驳回了债权人对借款人前妻的诉讼请求。

2022年，彭某因个人资金周转需要，向吴某借款20万元，并出具借条。借款到期后，彭某迟迟未履行还款义务，吴某多次催收无果，于2025年将彭某及其前妻易某诉至法院，要求二人共同偿还借款本息。

庭审中，吴某提交的借条上加盖了易某曾担任法定代表人的某公司公章。吴某据此主张，易某对该笔借款知情且认可，应当承担共同还款责任。

法院审理查明，彭某与易某已于2016年登记离婚，案涉借贷发生在离婚之后。易某未在借条上签字，事后也未对该笔借款进行追认。借条上所盖的公司公章虽曾由易某担任法定代表人，但该公司已于2020年注销，公章随之失效。在2022年出具的借条上加盖已注销公司的公章，不能产生法律效力，更不能据此认定易某对借款知情或同意。

最终，法院判决彭某偿还吴某借款20万元及利息，驳回吴某对易某的诉讼请求。

法官提示：夫妻离婚后，一方单方向他人借款，属于借款方的个人债务，另一方没有偿还义务。债权人若主张该笔借款为夫妻共同债务，应当举证证明借款用于夫妻共同生活或共同经营，或得到另一方的追认。仅凭双方曾为夫妻关系，或借款单据上出现与另一方关联的已失效印章，不足以认定共同债务。债权人对此举证不能的，应自行承担相应法律后果。

来源：汨罗市融媒体中心

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