租赁物厂棚遭暴雪压垮，双方均拒维修，租赁合同还能继续履行吗？

突发暴雪压垮租赁物厂棚，承租方认为应由出租方维修，并继续履行合同；出租方则认为已无维修必要性。在双方互相推诿的情况下，租赁合同还应继续履行吗？

甲公司将其所有的一套厂房及配套设施设备出租给乙合作社，供乙合作社经营农作物烘干等业务，双方签订了租赁合同，租期7年，租金按年支付。在第一年租期内，租赁厂房所在地出现暴雪、冻雨天气，案涉租赁厂房仓库棚顶因积雪太厚发生垮塌。事故发生后，乙合作社通知甲公司要求其修缮，甲公司未予回应。第一年租期到期后，乙合作社支付了第二年度租金，甲公司收取租金后，对修缮事宜仍未作出回应。乙合作社遂将甲公司诉至法院，要求其继续履行租赁合同、将出租厂房恢复原状并赔偿相应损失。甲公司辩称，厂棚垮塌系因不可抗力因素，且修缮花费过高，甲公司无力负担，厂棚垮塌时里面没有物品，乙合作社主张损失不符合实际，且乙合作社未采取好厂房保护措施，若乙合作社继续经营并对厂房进行修整，甲公司同意降低每年租金1万元继续履行合同，如乙合作社不同意继续履行合同，甲公司同意退还第二年度租金。

法院审理后认为，案涉租赁合同在履行过程中，因雨雪冰冻灾害天气导致租赁物厂棚垮塌，属于法律规定的不可抗力事由。厂棚垮塌事故发生后，双方当事人如认为不能继续履行合同，应当及时通知对方，但双方均未明确告知；承租人乙合作社多次催促甲公司要求恢复原状并作出了继续履行合同的意思表示，甲公司对乙合作社的催促通知不置可否，在乙合作社支付第二年度的租金后，仍未采取相应措施，更未采取诸如退还租金的行为以表示不能继续履行合同。据此可以认定，甲公司自始至终未明确表示不能继续履行租赁合同。租赁合同尚在履行期内，租赁物厂棚因不可抗力毁损后，若不能实现合同目的，承租人可以解除合同，涉租赁合同解除权主要在于承租人乙合作社，在乙合作社未要求解除合同情况下，双方当事人应当继续履行租赁合同，出租人甲公司应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，故就该案租赁物应当由甲公司承担维修义务。

承办法官前往厂棚垮塌事故发生地进行查看，听取当事人双方现场介绍后，认为厂棚修缮具有可行性，并综合平衡合同当事人的利益，确认甲公司对厂棚进行修缮并给予4个月修缮期限，案涉合同租赁期限往后顺延。乙合作社另主张甲公司赔偿损失，就该案而言，乙合作社若认为甲公司未积极履约造成其损失，其本可以采取措施以防止损失的扩大，后续再向甲公司主张采取措施的相关费用，但乙合作社未采取任何措施，其主张甲公司赔偿的证据不足，不予支持。

据此，法院判决案涉租赁合同继续履行，甲公司将租赁物厂棚修缮、恢复至出租时约定的用途交由乙合作社使用，修缮期间不计租期，租赁期限顺延，驳回乙合作社的其他诉讼请求。甲公司不服一审判决提起上诉。常德中院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。 

法官说法

该案的特殊性在于租赁物损毁系因不可抗力造成，在此情况下，双方当事人本应积极主动协商修缮事宜及合同是否继续履行，在双方均未明确表示解除合同，而又不能达成一致意见时，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，应确定解除合同的权利主要在于承租人，承租人可以要求继续履行合同。该案中，在承租人要求继续履行合同，且租赁物的修复具有可行性、合同可以继续履行的情况下，出租方应当承担修缮义务。

租赁物因不可抗力毁损后，出租方与承租方均应积极采取措施，不能因为损毁原因不在自身而推诿或被动地等待处理。出租方如认为不能继续履行合同，应当及时告知承租方并协商赔偿事宜，承租方亦应积极采取措施以防止损失扩大，而不能任由损失扩大后一味向出租方主张。故法院在确认由甲公司承担修缮责任并将租期顺延的情况下，对乙合作社关于损失的主张不再支持，如此既均衡考虑了双方利益，亦做到了公正公平审判。