租来的房子竟长出蘑菇，出租人算违约吗？

2023年6月，租客小李在某物业管理公司（出租人）业务员的带领下，看中了一套即将退租、尚在使用的两居室房屋。当时，虽然房屋内还有上家租客的大量自购家具，但房屋的户型及整体装修风格让小李非常满意。于是，小李当天便与某物业管理公司签订了书面租赁合同，并按押一付三的标准支付了押金和首期租金。然而，等到收房当日搬空上家家具后，小李才发现房屋卧室及阳台墙面存在大面积霉变、壁纸脱落的情况，甚至滋生了霉菌，并长出蘑菇，导致屋内气味刺鼻。同时，卫生间也因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。

　　为此，小李多次联系某物业管理公司报修，但墙面维修方案进度缓慢，自报修之日起至墙面维修基本完工共花了12天时间。其间，小李自行购买了墙面修复所需要的涂料。因卫生间维修的2天里房屋完全无法使用，小李还不得不暂住酒店。维修完成后，小李认为，某物业管理公司应退还其房屋维修12天内的租金，并赔偿其支出的涂料费、保洁费及酒店住宿费等共计5000余元。就相关费用的承担问题，双方协商未果，小李遂将某物业管理公司诉至上海市闵行区人民法院。

　　诉讼中，某物业管理公司辩称，出租前小李已现场看过租赁房屋，理应知晓房屋的相关状况，墙面问题不影响整体居住。因此，其仅认可卫生间维修的2天对小李造成了影响，对于小李主张的其他维修时间段及自行支付的费用均不予认可。

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法院：支持原告全部诉讼请求

被告支付其各项费用5000余元

　   法院经审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，该义务不仅包括提供房屋租赁所需的基本功能完备的设施设备，还应包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及财产安全等。本案中，从双方聊天记录等证据可知，无论是对房间壁纸、墙壁的修缮，还是对卫生间的维修，都对承租人的基本生活造成了不便，无论从生物医学还是从社会大众的认知标准来看，均难以认定被告已经尽到了为原告提供健康、安全的居住环境的义务，其行为已构成违约。

　　庭审中，出租人以承租人在签约前已现场看房为由主张免责，该抗辩理由不成立。本案承租人在看房时，房屋内堆满上家租客的家具，客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题，承租人在短暂看房过程中难以全面发现此类瑕疵，符合情理。以看房行为单方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符，该免责事由难以获得法律支持。

　　在此情况下，鉴于双方均同意继续履行合同，故原告有权要求被告以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响范围及时间等，应当认为原告所主张的相应费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围，故应予以支持。最终，法院支持了原告小李的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。

法官：出租人应积极履行适租义务

提供符合安全卫生居住标准的房屋

　　出租人的适租义务与承租人的正当使用权利，共同构成房屋租赁合同履行的法律平衡。实践中的争议，多源于对相关法定义务的忽视或履行不当。房屋租赁合同关系中，出租人享有出租房屋并收取租金的权利，但该权利的行使存在清晰的法律边界，即其必须确保所提供的房屋符合安全、卫生的居住标准，履行保障承租人居住安全的根本责任。

　　对于出租人而言，应确保房屋结构安全、卫生达标、功能完好，即无渗漏霉变、水电厨卫可用等。房屋交付前，应主动排查隐患并维修；交付后对承租人的维修诉求应及时响应并处理。须知，诚信履约是避免纠纷、建立口碑的基石。

　　对于承租人而言，签约前应仔细检查并可拍照录像留存。若入住后发现有严重影响居住的瑕疵，也应立即通知出租人并固定证据，以便后续友好协商或通过法律途径维护自身权益。诚信与责任是滋养租赁市场健康发展的土壤，愿每一次钥匙的交付，都承载一份信赖与安心。

来源：中国普法、上海闵行法院微信公众号、CCTV今日说法