【延边律师】退出不以完成交接为前提 物业公司遭解聘后拒不退出小区被行政处罚

物业服务关系着千家万户的居住品质，是基层社会治理的重要一环。物业服务合同遵循自愿平等、双向选择原则，当物业公司服务不达标、拒不整改，无法满足业主居住需求时，业主有权依规解聘物业、更换服务主体。但现实中，部分物业公司合同终止、被业主合法解聘后，无视业主决议和法律规定，拒绝办理交接手续，拒不退出物业服务…

物业服务关系着千家万户的居住品质，是基层社会治理的重要一环。物业服务合同遵循自愿平等、双向选择原则，当物业公司服务不达标、拒不整改，无法满足业主居住需求时，业主有权依规解聘物业、更换服务主体。但现实中，部分物业公司合同终止、被业主合法解聘后，无视业主决议和法律规定，拒绝办理交接手续，拒不退出物业服务区域，严重扰乱小区正常秩序、侵害业主合法权益。近日，北京市第一中级人民法院审结了一起某物业公司拒不退出小区被责令改正、行政处罚案，维持了驳回某物业公司诉讼请求的一审判决。

　　某物业公司因被某小区业主大会解聘，但未在规定期限内退出原物业管理区域，某区住建委作出《责令改正通知书》，责令其限期退出物业管理区域。期限届满后因该物业公司仍未退出，区住建委遂作出《行政处罚决定书》对其处以罚款处罚。该物业公司不服，提起行政诉讼。其主张因本案涉及的相关民事争议的尚未解决、尚未完成交接手续，故其未能退出物业管理区域。一审法院判决驳回物业公司的诉讼请求。物业公司不服，提起上诉。

　　北京市第一中级人民法院经审理认为，根据《北京市物业管理条例》第七十六条第一款、第九十七条的规定，物业服务合同终止后，原物业公司退出物业管理区域是其法定义务，与是否存在民事争议无关。且第七十六条第一款规定的交接义务与退出义务具有独立性，行政机关作出责令退出物业管理区域的决定时，仅需审查双方物业服务合同是否终止，无需考虑民事纠纷是否解决，亦无需以交接手续完成作为前提。因物业公司未在法规规定的期限内退出原物业管理区域，区住建委作出的《责令改正通知书》具有事实和法律依据，并无不当。后经两次现场检查，该物业公司仍在为案涉小区提供物业服务，小区内相关公共设施设备等仍由该物业公司管理。区住建委据此认定该物业公司的行为违反了《北京市物业管理条例》第七十六条第一款的规定，且不存在从轻、减轻或者不予处罚的情形，故依据该条例第九十七条及《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准》的相关规定对该公司予以处罚，并无不当，处罚幅度亦适当。综上，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。

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　　在物业服务合同解除后，原物业服务人应当依照《北京市物业管理条例》的规定履行交接义务并退出物业管理区域，二者之间没有先后关系，原物业服务人不得以未完成交接工作为由拒绝退出小区。即便在法定期限内未完成交接工作，原物业服务人亦应按期退出物业管理区域，为业主选聘的新物业服务人进入小区提供便利条件，维护业主的合法权益。物业服务合同终止后拒不撤场的行为，不单纯属于违约行为，同时构成行政违法行为，相关主体应当承担相应法律责任。

　　法条链接

　　《北京市物业管理条例》第七十六条第一款 业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：（一）移交物业共用部分；（二）移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；（三）结清预收、代收的有关费用；（四）物业服务合同约定的其他事项。

　　第九十七条 物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正。逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

来源：中国法院网 | 作者：李茜 李晓林

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